深度剖析:强制10%增值预扣税恐在澳洲房产市场掀起巨浪 —- 至少20万的罚款,您愿意负担吗?

事件起因

近年来,无论是澳洲本地人还是海外投资者,都对澳洲的房产市场虎视眈眈。澳洲的房价一路走高,许多投资者因此也是挣得盆满钵满。但是,澳洲政府面对如此局面却显得忧心忡忡。主要原因并不难猜,当然是海外投资者的征税问题。许多海外投资者在出售房屋后往往会让买家将房款直接打进其海外账户中。对于澳洲税务局来说,检查海外账户自然是不可能的事情。造成的结果就是,政府每年都要损失大笔税收收入。于是从2013年起,政府便提出要向海外投资者征收房价10%的增值预扣税。今年2月这条法案正式通过,并定于下一个财年,也就是2016年7月1日正式施行。

法案解析

首先,10%的预扣税只针对海外卖家。可是税务局对海外卖家的定义不同于移民局。那么哪些人可以被称为海外卖家呢?

第一种群体,生活在海外,在海外工作,有海外收入。这样所有的联系都在海外的必然属于海外公民。

第二种群体,有澳洲身份,或是澳洲公民。但是长期定居于海外并在海外工作,有海外收入,主要联系都在海外,那么澳洲税务局也可能将其定义为海外公民。

所以,税务局对于海外投资者的定义要宽很多,但是要界定这个“主要关系”就显得比较模糊了。所以想要搞清楚身份还是找税务师或者会计师咨询为妥,您可以拨打英雕格热线 0404-188-467进行咨询。

其次,征税的范围包括澳洲的土地、楼宇、住宅、商用房、矿业以及主要涉及这些行业的公司的利息,期权等。

另外,税务局将征税人下放到每一位买家,也就是税务局征不着应该缴纳的税的时候,会问责买家而不是卖家。

当然,政府也很人性化的提出了一些豁免。例如,当房产市值低于200万澳币时,10%的预扣税就不适用了。但是这项条款其实存在一定的争议,200万这个值是否只针对与住宅房?那么商业用房及其他间接利益呢?为此,我们查阅了相关法条,草案以及税务局官网。得到的结果也有些不一致。官网规定了200万以下的“住宅房”,但是法条与草案均没有详细阐述,只有笼统的“澳洲房产”。拨通了税务局高级技术部门,也未能得到明确答复。如果对于商业房没有200万的限制,那么售卖房产所得的每一分钱都会被扣税。总之,在此法案正式施行之前,仍然会有很多不确定的因素。

最后,怎样管理和执行这个条款呢?税务局给出了三张表格。

第一张表:清税证明 (Clearance certificates),这张表格需要卖家的会计师或中介在网上填写表格并提交给税务局,税务局将自动检测卖家的身份信息。当然此处的自动检测定义也比较模糊,无从知晓其检测渠道。是否税务局会联网海关检测卖家出入境记录也是不为人知了。

第二张表:调整申请 (Variation application),这是针对卖家需要调节征收税率的申请表。当卖家觉得自己不需要负担10%的税率时,其主要原因一般为他们现在或以前售卖房屋时出现过亏损需要抵扣时,都可以向税务局提出税率调整申请,但是申请需要提供足够的证据支持,并且过程较为复杂,因此将任务交给会计师或者税务师可以省去很多麻烦。

第三张表:买家付款通告(Purchaser payment notification),需要买家填写自己的信息,卖家信息以及具体的房产信息。提交给税务局之后,税务局会发送付款参考编号,买家就要向税务局付款了。

而表一表二都要求在交付日之前递交给税务局,这对于买家来说时间紧迫,可能只有2-3天递交的时间。所以提前做好准备是必要的,不论买家还是卖家,先找税务师提交各项申请是明智的选择。因为如果没有按时提交,买家要承担相应的罚款。一般为应收税款加上利息。利率为8%-10%每年,如果税务局过了几年后才来要求缴纳罚款,那么买家所要承担的金额就可能是天文数字了。例如200万的房产,所要缴纳的预扣税即20万,如果3年后才缴纳罚款,那么罚款总额就要达到26万了。对于卖家来说,如果在卖房时出现亏损,不按时提交清税证明和调整申请,那10%也是强制缴纳的。例如320万的房产以300万卖出,即使没有增值,仍要缴纳30万税款。

对策参考

那么对于政府这个新法案,卖家与买家要怎样应对呢?最快捷最稳妥的办法就是求助税务师或者会计师了。一个可靠的会计师可以最先了解政府的新决策,为客户制定最适合的方案,避免许多不必要的麻烦。

通常对于买家来说最难解决的问题也许就是对卖家身份的认证。因为税务局出具的证明就是白纸黑字,如果出现仿冒的证明,买家要怎样查证?但是把这些事情交给会计师,很快就能为买家查实。

而且对于卖家来说,毕竟是10%的预扣税,数额不小,如果有个可靠的税务师或者会计师,也许可以帮助卖家申请税率调整,还有可能免除这笔税务。

另外,海外卖家也许不了解澳洲的退税政策。此时就需要税务师帮助了,10%是预扣税,也许今后可以向税务局申请退税。这也能间接的减少许多不必要的开支。

如果您需要任何帮助,或者觉得这个法案可能会影响到您,英雕格欢迎您来电:02-8958-1959或0410-829-900咨询,我们提供任何有关税务、会计、房贷及理财业务的咨询。另外我们将在4月中旬在Burwood Library举办免费讲座,位置有限,如果您有意向参加请拨0404-188-467或发送邮件到sydney@endurego.com

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